浅谈“一核四城”之吴江太湖新城｜苏州板块分析⑦

在苏州一核四城战略规划中，太湖新城是唯一一个横跨两个区的新城，分为吴中太湖新城和吴江太湖新城。

虽然同时起步，但吴中太湖新城和吴江太湖新城的发展方式却截然相反。

吴中太湖新城稳扎稳打，先规划后发展，但落地时间过长。

而吴江太湖新城发力快，规划兑现能力强，板块成熟度高，但这两年后劲不足。

昨天我们已经讲过了吴中太湖新城，今天继续聊一聊苏州湾太湖新城的另一半——吴江太湖新城。

吴江太湖新城位于吴江区，规划面积也是30平方公里。

东太湖新城已经确定建设和已经建成了11幢超高层建筑：

绿地中心：358米

恒力中心A塔：209米

吴江金茂中心：209米

金奥铂亭A塔：205米

金奥铂亭B塔：205米

吴江农商银行：188米

恒力4地块两幢：180米

华邦国际大厦：168米

恒力中心B塔：160米

苏州湾中心：150米

除了高楼，太湖新城的商业也是很大的亮点。

还有砂之船（苏州湾）超级奥莱等商业体，可谓群英荟萃，商业林立。板块内已经有多个商业综合体，万象汇、吾悦广场、爱琴海购物公园、砂之船（苏州湾）超级奥特莱斯等群英荟萃相聚苏州湾东，且还有多宗商业用地。

教育设施上面，太湖新城聚集了吴江较好的学校资源，吴江实验小学在太湖新城就有4个小区，加上思贤实验和苏州湾实验，太湖新城汇集了9所不错的小学。初中有松陵一中、吴江实验初级、苏州湾实验初级、笠泽实验初级，实力都不错。加上私立学校北外附属苏州湾外国语的加持，太湖新城的教育资源够用了。

医疗方面，苏州九院（三乙）、苏大附属儿童医院吴江分院投入使用。

吴江太湖新城的各大配套相继落地，高执行力的背后是吴江区强大的经济实力作为支撑。恒力、盛虹位列世界企业500强，亨通、通鼎等4家企业入围中国企业500强，永鼎等5家企业入围中国民营企业500强，上市公司总量达20家。产业上面，形成了中车集团、绿地中心、苏州文博中心、稻谷产业园、软件园、科创园、国际产业园等产业集群。

在吴江区规划中，围绕打造数字经济时代产业创新集群，吴江区将以“全国第一院”为目标，重点谋划建设国家级长三角工业互联网创新示范基地。太湖新城是吴江区打造数字经济高地的主引擎、主阵地、主战场。

2021年1-9月，成功引进各类优质项目47个，计划总投资超350亿元。中国工业互联网研究院江苏分院、国家工业大数据中心江苏分中心顺利落户并投入运营，海尔卡奥斯、徐工汉云、华为云3个“双跨平台”，以及“慧云”、“衍云”、京东方艺云、中国信通院等20多个数字经济项目纷纷入驻国测苏州智慧城市产业化基地，加快形成长三角数字经济集聚区。

随着规划利好的兑现，如今的吴江太湖新城的商品房价格这些年有很大的变化，从2014年的8500元/㎡，到最高的3W左右，涨幅也比较大。

虽然吴江太湖新城的新房备案均价并没有突破3W，但其实很长一段时间内，板块内的部分项目都是有装修包的，实际价格比备案均价要高上一些。

在2021年吴江太湖新城成交价格前十小区中，可以看到去年单价超过3W的只有3个小区，但成交量上来看，套数都不是很多。成交量相对比较多的首开玖珑花园去年的价格基本都在2.6W左右，基本与新房的备案价持平。

所以在板块备案价上面，吴江太湖新城是被吴中太湖新城反超了的。

吴中太湖新城这两年的新项目大多主打的是小高层和高层，且以大面积为主。吴江太湖新城则有所不同，板块内的项目以小高层和洋房为主，更偏向于低密住宅，户型面积上，也相对较小，一般都在100平以上，在总价段上，吴江太湖新城的也会更低一点，目前大概在300W+即可入手！

在售项目比较多，纯新盘少

吴江太湖新城在2019年至今，板块内新房项目一直都挺多的，巅峰时期十几个项目在售或待售。

项目分布上来看，也几乎都在顾家荡以北片区，不过随着该片区的快速开发，板块内的待售项目变少了，今年目前只有中建三局地块一个项目。

从控规图中也能比较明显的看到，板块内的待开发宅地也并不多了。

吴江太湖新城目前在售新盘也还挺多（根据4月的统计）

绿地枫和九里、苏州湾藏璟目前尾盘在售，均价26000元/㎡；

绿地琥珀半岛打造低密项目的楼盘，目前主推花园墅，总价399万元/套起；

苏州湾景苑预计后期加推18#、22#，价格待定；

天健清风和景雅苑、清枫和苑两盘位置相邻，均价27000元/㎡；

苏州湾铂珺庭在售主力户型为99-135㎡，均价25015元/㎡；

中海悦湖东方领证不久，在售建筑面积约113-143㎡户型，均价25000元/㎡；

恒泰朗诗熙华府和中建吴江之星待售。

此外，中建三局吴江太湖新城29号地块批前规划于日前正式"出炉"。项目于去年11月26日被中建三局以15014元/㎡的楼面价摘得。项目整体打造26栋7-17F住宅，分为洋房、小高层两种产品。小区主出口设置在东边支路上。